2025.5.10.땅의 속성_김양구

제1장. 땅 투자란?

1. 가난의 족쇄를 벗어나는 방법

2. 왜 땅 투자인가?

3. 토지 투자를 처음 하는 사람들의 착각

4. 반드시 이기는 게임

 사려고 하는 땅이 도로에서 얼마나 떨어져 있는가? 도시계획은 잡혀 있는가? 주변에 계획도로가 있는가? 주변에 개발 호재가 있는가? 주변 토지의 가격은 어느 정도인가? 주변보다 얼마나 낮은 가격에 매입해야 수익을 볼 수 있는가? 사려는 땅의 가격에 대한 마지노손이 있는가?

5. 어려울 때가 투자의 완벽한 기회

 - 불황기에 반값 이하로 떨어진 땅을 매입해, 호황기가 돌아올 때 시세보다 약간 낮은 가격에 매도

6. 땅 투자의 또 다른 방법, 농지연금

 

제2장. 땅을 찾는 능력

1. 토지 투자의 타이밍

 - ① 개발계획 발표 시점 ② 공사 착공 시점 (산 땅을 보유해야 하는 시점) ③ 완공시점 (팔아야 하는 시점)

2. 토지에 투자할 때 고려해야 할 사항

 - ① 땅값이 상승할 수 있는 호재가 있는가? ② 땅값을 싸게 매수할 방법이 있는가? ③ 땅의 가치를 높일 수 있는 방법이 있는가?

 - 땅의 가치를 높일 수 있는 방법으로 ① 땅의 모양이 사용하기에 좋은 형태가 아니면 분필이나 합필을 통해 용도에 맞게 모양을 만듭니다. ② 진입 도로아 땅의 높이가 맞지 않을 경우, 땅의 높이를 도로에 맞춰 차량 진입을 용이하게 하면 가치를 높일 수 있습니다. 도로보다 낮은 땅은 성토하고, 도로보다 높은 땅은 절토해서 땅을 활용하기 좋게 만듭니다. ③ 개발행위허가를 받아 토목과 건축인허가를 진행해 개발할 수 있는 땅으로 만든 후에 매도하면 높은 가격에 매도할 수 있습니다. 또한, 소비자들이 원하는 목적에 맞게 공장이나, 제조장, 창고시설 등을 건축해서 땅과 건물을 함께 매매하는 방법도 있습니다. ④ 농지를 매입했다면 조경수를 심어 수익을 창출하고 가치를 높일 수 있습니다. 조경수는 시간이 지나고 해가 바뀔수록 키가 자라면서 나무 자체 가격이 상승해 토지 가격까지 더 상승하기도 합니다.

3. 초보자가 절대 사면 안 되는 땅

 -묘지, 맹지, 축사, 혐오시설(장례식장, 쓰레기장, 교도소 주변), 송전탑 땅, 개발제한구역(그린벨트)

 -임업용산지, 공익용산지, 농업진흥구역, 공유되어있는 땅, 군사보호시설

4. 반드시 잡아야 하는 땅

 -고속도로IC가 만들어지는 주변 땅(IC반경 5km이내), 대형 산업단지가 만들어지는 주변 땅(삼성전자 반도체공장 등), 역세권과 신도시가 만들어지는 주변 땅(개발계획 발표 후 5~10-년 뒤 개발이 시작되며, 개발 발표 직후에 호재로 확 가격이 오른 후 조금씩 하락함. 그러므로 착공하기 전이 매입하기 가장 좋음)

5. 좋은 땅을 찾는 핵심 방법

6. 투자자가 반드시 알아야 하는 현장답사 방법

 -① 인터넷 지도로 동선 확인, ② 지적도 확인, ③ 장화,장갑,긴옷,낫, ④ 현장 지역주민, 지역 공인중개사무소 활용

7. 100곳의 땅을 사면 100곳이 모두 오르는 곳

 -개발지역 주변의 땅

8. 58억 땅을 찾아낸 이야기

 

제3장. 땅을 사는 능력

1. 토지 투자 초기 매입의 정석

 -관심지역 선정, 지역 분석, 매물정보 및 매물찾기

2. 10년전 가격으로 민첩하게 매수하기

 - ① '네이버 위성 지도'로 땅을 한눈에 확인하면서 땅의 지리적인 위치와 주변 입지를 파악한다. 

 - ② '디스코'라는 앱으로 땅의 평수, 용도지역, 지목, 공시지가, 매매이력을 조사한다.

 - ③ '토지이음'을 통해 도로구역, 접도구역, 무료로 사용할 수 있는 국유지 면적이 있는지 구체적으로 확인한다.

3. 임야 매수 시 주의할 점 9가지

 - ① 종중 소유의 땅인지 확인

 - ② 도로의 용도 및 크기 확인 : 건축법상 도로는 10m미만일 때 폭 2m, 10m이상 35m미만일 경우 3m, 35m이상일 경우 도시지역은 6m(읍면지역은 4m)로 규정하고 있으므로 규정이 맞는 도로 폭을 반드시 확보해야

 - ③ 묘지가 있는지 확인, ④ 분묘기지권 성립 ⑤ 수목의 소유권 ⑥ 시세 파악 ⑦ 산지전용 제한지역 ⑧ 보전산지 개발제한 ⑨ 산지전용허가 기준 3가지? 1) 660제곱미터 이상 산지 전용으로 평균 경사도가 17~25도일것, 2) 산지의 ha당 입목축적이 150% 이하일 것, 3) 생육중인 50년생 이상인 활엽수림 비율이 50% 이하일 것

4. 토지 매수 타이밍 실제 사례

 - ① 수익이 확정된 물건 매입(경매에서 4회 이상 유찰)

 - ② 용도지역 확인 : 계획관리지역이 좋음

 - ③ 개발이 예상되는 지역 선정  

5. 경매를 통한 전략적인 농지 매입

6. 12억원으로 매월 연금 300만원 만들기

7. 경매에서 무조건 이기는 전략

 - ① 입지 확인 및 주변 상황 ② 감정가 대비 유찰 횟수 ③ 용도지역 필수 확인 ④ 공시지가 반드시 확인 ⑤ 도로 확인

 - 정말 좋은 땅이라는 확신이 들 때는 전회차의 최저가로 써버리기. 그보다 높게 쓸 필요는 없음.
 8. 패찰을 통해 승리를 배우다

9. 토지 경매에서 이기는 전략

10. 압도적으로 낙찰에 성공하기

11. 완벽하게 준비하면 100% 승리

12. 준비된 자에게 10분은 충분한 시간

13. 점 하나의 실수가 만든 비극

 

제4장. 땅을 개발하는 능력

1. 땅을 성형수술하면 좋은 이유

 - ① 성토 및 절토

 - ② 분필 및 합필 : 분필 조건 (녹지지역:200제곱미터, 공업지역:150, 상업지역 150, 거주지역:60, 그 외 지역:60)

   합필 조건 (토지용도 동일의 원칙으로 1필지에는 하나의 지목만, 지번 부여자격 동일의 원칙(동별 별개 필지로 확정), 축척 동일의 원칙(한 필지 확정을 위해서는 지적도상 도면의 축척이 같아야), 토지소유자 동일의 원칙(합필하는 2개 이상의 필지의 소유자는 같아야)   

2. 큰 땅을 싸게 사고 분할해서 팔아라

3. 맹지 탈출의 모든 것

 - 맹지 특징? ① 맹지는 개발행위허가와 건축허가를 받지 못함 ② 맹지는 가격이 상대적으로 저렴

 - 맹지 확인방법?  ① 토지이용계획확인서를 확인  ② 토지의 지적도를 확인하면 땅이 도로와 접했는지 알 수 있음 ③ 관할 관청에 문의 ④ 디스코라는 부동산 전문 앱으로 확인  

 - 맹지 탈출 방법?  ① 진입로의 토지를 추가로 매입 ② 토지사용승낙서를 받는 방법 ③ 땅에 구거가 붙어있다면 구거를 이용 ④ 주위토지통행권 행사

4. 맹지와 교차로 영향권

5. 임야의 종류와 투자 목적

6. 반드시 알아야 하는 도로의 종류

 - ① 선축법상 도로 ② 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의한 도로 ③ 도로법상 도로 ④ 사도법에 의한 도로 ⑤ 현황도로 ⑥ 그 밖의 법령에 따라 신설 변경에 관한 고시가 된 도로 ⑦ 도로대장

 

제5장. 땅을 파는 능력

1. 사는 것이 쉬울까? 파는 것이 쉬울까?

2. 수요공급 법칙이 만든 놀라운 결과

3. 다음 사람이 먹을 것을 남겨놓고 팔아라

4. 토지를 잘 파는 능력

5. 매도 타이밍이 좋았던 실제 사례

 

Q. 여러분이 땅을 매수하고자 한다면, 어떤 절차와 체크리스트를 거쳐 땅을 매수할까요?