2025.4.26. 한국의 땅 부자들_정병철

★★☆

 

제1장. 땅 부자 혹은 땅 부자 될 사람 : 땅 부자의 마인드

1. 왜 한국에서는 땅 부자가 진짜 부자인가

1) 미국에는 주식 부자가 있고 한국에는 땅 부자가 있다

  - 대한민국은 국토의 면적이 좁고 그 좁은 면적 중 65%가 산

2) 삼성은 울고 현대는 웃은 '삼성동 대첩'이야기

  - 땅은 수요는 있지만 공급이 없다

2. 왜 땅 투자가 안전하고 수익도 높은가?

1) 건물값은 떨어져도 땅값은 오른다

2) 10배, 100배의 잠재력을 지닌 시세 없는 투자처

 

3. 왜 땅투자가 베이커리 카페를 차리는가?

1) 온 가족이 제주도로 내려가 대형 베이커리 카페를 차린 이유

  - 수익, 절세 효과 : 제과업은 '가업 상속 공제'업종, 땅+사업체

2) 노는 땅 살리고, 돈도 벌고, 절세하고, 물려주고

 

4. 왜 땅 부자가 되고 싶으면 땅 부자를 따라 해야 하는가?

1) 땅 투자의 신화 강남 최대의 땅 부자 이야기

2) 땅 부자가 사는 땅 그 옆의 땅을 산 운전기사

 

5. 왜 부자는 땅으로 재산을 배분하는가?

1) 농사 짓다 땅값 뛰어 부자 된 사람들

  - 땅으로 재산을 상속하면 과세 표준이 낮게 책정되어 수익, 절세 효과있음

2) 월급쟁이 땅 부자로 은퇴하는 사람들

3) 사업 키우며 땅도 키워 부자 된 사람들

 

6. 왜 땅 부자는 땅보다 사람을 먼저 연구하는가?

1) 아파트에는 있는데 땅에는 없는것

2) 싸게 사고 싶고 비싸게 팔고 싶은 것이 사람 마음

3) 땅에 시세는 없지만 타이밍은 있다

 

7. 왜 부자가 풍수지리 명당터를 더 따지는가?

1) 부자들이 모이는 대한민국 대표 명당 네 곳 : 한남동, 압구정동, 판교 대장지구, 아치울 마을, 

2) 배산임수 명당의 현대판 재해석

 

8. 왜 돈 많은 부자가 신도시 외곽 땅을 사는가?

1) 보통 사람은 현재 가격을 보지만 부자는 미래 가격을 본다

2) 부자들이 눈여겨보는 땅의 대표 조건들

  - 신도시 주변의 땅, - 학군지보다 역세권 땅, - 도로망을 따라 IC인근 물류가 이동하기 좋은 곳이나 신설 산업 단지 부근 땅

 

9. 왜 그 사람들은 돌과 나무만 보고 다니는가?

1) 돌 좀 아는 덕분에 12억원 번 포크레인 기사

  - 돌이 많은 땅이라 경매에서 계속 낙찰되든 땅-> 군청 개발 행위 허가 담당자에게 자연석 반출 되는지 확인 받은 후, 땅 낙찰받아 자연석을 팔아 돈을 벌고, 돌이 없어진 땅을 더 피싸게 팔 수 있었음

2) 나무 좀 아는 덕분에 알부자 된 이야기

  - 나무를 베는 행위=벌채, 뿌리채 살려서 조경수로 내보내는 행위=굴취

  - 벌채는 주무 관청의 허가를 받아야 하고, 굴취는 주무 관청이 개발 행위를 허가하면 가능(개인이 심은 나무는 30년이상, 국가가 심은 나무는 50년 이상 되어야 벌채든 굴취든 가능)

  - 굴취 가능한 산을 매매 또는 낙찰 받아, 산지 전용 허가를 받고, 나무는 굴취로 팔고 땅은 전원주택지나 공장 용지로 만들어 되팔기

  - 굴취를 위해서는 그 산을 농지, 주택, 공장 등 개발 행위 허가를 받아서 다른 용도로 변경해야 하고 정식으로 산림훼손허가를 받아야함 

3) 산이 겨울에만 보여 주는 것

 - 경사도가 25도 아래여야 개발 가능, 자연석이나 나무 반출 허가 여부도 확인, 땅의 상태는 11~12월경 보는것이 가장 정확

    봄,여름,가을에는 풀로 뒤덮여 확인이 어렵기때문 눈이 쌓였을때도 확인 어려움

 

10. 왜 부자들은 불황에도 돈을 버는가?

1) 땅을 팔고 싶을 때 못 판다는 말의 진실

2) 땅 부자들이 현금을 들고 불황을 기다리는 이유

 - 지분 투자는 공동으로 동의해야하기 때문에 장기간 묶이게 됨. 하지만 지분땅이 재개발 지역이 되면 입주권으로 보상받음

 

제2장. 조용히 땅 사고 돈 버는 사람들 : 땅 투자 성공 이야기

1. 영원한 땅을 꿈꾼 남자의 용인 땅 구매기

1) 한국 최대의 테마파크가 생긴 '평당 1만원'비화

 - 각 다른 세사람을 보내, 평당 1000, 5000, 3000원을 부르게 해서 3000원정도가 시세라고 생각하게 한 뒤, 1만원으로 제시

2) 땅 팔 생각 없는 땅 주인의 마음을 돌리는 지혜

 

2. 제주도 마트 사장님이 장례식장 짓고 땅 부자 된 비결

1) 부지런히 돈 벌어 땅 사 모은 마트 사장님

 - 장례식장을 가지고 있고, 주변 땅은 싸기때문에 헐값에 샀다가, 장례식장을 이전시켜서 차액 실현 (혐오시설 주변은 싸다)

2) 생각을 전환해 기회를 잡은 자수성가 땅 부자

 

3. 5,000만 원으로 산 묘지 땅 100억 원으로 만든 택배 기사

1) 효심 깊은 묘 주인 덕분에 묘지 경매에 눈뜨다

 - 묘지 많은 땅을 사서, 야적장으로 사용(묘지가 많아도 상관없는 업종)-> 묘지 주인들이 연락와서 땅 팔라고 하여 비싼값에 팔음

2) 유찰되는 묘지 땅, 협상 잘하면 돈이 된다

 - 분묘기지권이 있더라도, 땅주인은 사용료를 청구할 수 있음. 2년 이상 연체시 분묘 기지권 소멸 시효 청구 가능

 - 무연고묘는 지자체에 개장 공고를 내고 처분하면 됨. 업체에서 소액으로 대행도 해줌

 

4. 대물로 받은 맹지에 묻혀 있던 2,400%의 대박 가능성

1) 돈 떼먹고 준 맹지, 알고 보니 개발자

 - 지적도상 땅이 4차선 도로(고속도로 또는 자동차도로)에 접한 경우 그 땅은 맹지  (고속도로, 자동차는 IC를 통해서만 진입할 수 있기 때문) 맹지란 1) 도로에 접하는 부분이 없는 땅 2) 도로와 접해있더라도 건축법상 허가가 안나는 도로와 접해있는 땅

 - 건축법상 도로는 보행 및 자동차 통행이 가능한 4m이상의 도로이고, 해당 토지와 2m이상 접해야 건축허가 남

2) 맹지인 척하는 맹지를 골라내는 두 가지 기준

 - 1) 지적도상은 맹지인데 현장에 가보니 도로가 있는 경우 (현황도로) 현황도로는 주로 국공유지인 경우가 많음. 현황도로가 있으면 개발이나 건축이 가능할 수 있음 (이건 지자체 개발 행위 담당과나 건축과에 가능 여부 확인해야함)

 - 2) 지적도상에는 도로가 있는데 현장에 가보니 도로가 없는 경우 : 언제든 도로를 낼 수 있다는 뜻 그러나 계획지정 후 20년간 도로가 개설되지 못할 경우 효력 상실됨(일몰제). 

 - 도시계획시설도로 결정 과정: 1단계 계획수립. 2단계 사업 시행자 결정. 3단계 실시계획인가고지. 4단계 토지보상. 5단계 사업시행. -> 이 과정 중 3단계 부터는 투자해도 괜찮음

 

5. 삼 남매 키우는 거제도 선장님이 농지를 산 이유

1) 깜깜한 땅을 살 수 있었던 뱃사람의 확신

2) 외딴 섬과 땅이 이어지면 기적이 일어난다

 

6. 기발한 방법으로 투자한 두 사람의 결과

1) 어느 땅을 언제 사고 언제 팔 것인가?

 - 국책 사업은 무산될 확률이 낮다. 사업 발표때 한번, 착공때 한번, 준공때 한번 총 3번 상승 동반.

2) 어느 땅을 사야 할지 알아맞히지 않은 제주 농부

3) 투자할 때는 출구 혹은 버티는 힘을 만들어 두라

 - 땅에 투자할 때는 최악의 경우 물린다고 생각하고, 어떤 변수가 생겼을 때 이후 어떻게 할지를 생각하고 투자해야한다.

 - 시간에 투자하면 또 다시 기회가 오는 투자처가 땅

 

7. 발상을 전환해서 2억원으로 6억원을 번 사업가

1) 농지를 사서 건물로 팔아 1년만에 3배 불린 비결

 - 땅 투자 방법으로 크게 1) 땅을 사서 땅을 파는 방법, 2) 땅을 사서 용도 바꿔서 파는 방법, 3) 땅을 사서 건물로 파는 방법

2) 고정 관념을 깨면 투자 수익이 달라진다

 

8. 3,000만원으로 30억원 땅 부자가 된 월급쟁이

1) 평범한 임 과장은 어떻게 경매로 땅 부자가 됐나?

 - 수요일, 일요일에는 검색해서 경매물건검색, 토요일에는 임장

2) 노력을 배신하지 않은 두 번의 수혜

 

9. 두 번 내쫓기고 50억원 땅 부자 된 고물상 주인

1) 혐오 시설로 착각하는 알짜배기 가족 사업

 - 고물상은 폐지줍는노인, 수거상이 오기 편한 자리여야하기 때문에 알짜배기입지인 경우가 많음

2) 조용히 부유하게 사는 수완 좋은 고물상 주인

 - 수도권 도심 와곽의 땅은 항상 기회가 있다. 

 

10. 그린벨트가 황금 벨트로 바뀌길 기다리는 사람들

1) 묶여 있는 글니벨트여도 웃음이 나는 이유

2) 막상 뚜껑이 열리니 기대와 빗나간 결과

3) 부동산 투자의 성공 확률을 100%로 만드는 단 한가지 : 시간

 - 지목이 임야인 그린벨트 내 토지는 산지 관리법상 공익용 산지이기 때문에 절대로 사서는 안됨

 

제3장. 땅에 발 묶이고 우는 사람들 : 땅 투자 실패 이야기

1. 세상에 나한테만 알려 주는 고급 정보는 없다

1) 어느 날 친구 말에 눈멀어서 6억원을 빚진 남자

 - 투자시 1) 개발 계획 단계, 2) 시장 상황, 3) 해당 부동산의 현재 가치와 미래 가치 꼼꼼히 분석해야

2) 개발 지역의 땅값 주기와 투자의 결정 단계

 - 땅값 주기: 1) 개발계획 발표시 2) 착공시 3) 준공시 

 - 시세 파악: 1) 지자체에 방문해서 개발 계획 확인절차 2) 현장 탐문 3) 인금 부동산에 시세 묻기\

 - 개발 사업 순서: 1) 개발 계획 발표 2) 지구 지정(고시) 3) 실시 계획 인가 4) 착공 5) 준공

2. 건축도 못 하는 맹지를 덜컥 사 버린 사연

1) 건축법상 도로에서 꼭 확인해야 할 두 가지

 - 1) 보행, 자동차의 통행 : 건축법상의 도로는 둘을 모두 충족한다. 

 - 2) 예정도로 : 토지이용계획확인원을 확인해보면 빨간색으로 표시되어있음 (20년간 실현안되면 소멸)

2) 지금 계약 안하면 다른 사람이 사니까 빨리 결정해요

3) 내가 산 땅은 다른 사람이 책임져 주지 않는다

 - 맹지는 쳐다도 보지 말자

 

3. 17억원을 쏟아붓고 후회한 제주도 세컨드 하우스

1) 제주도에는 제주도만의 특별한 정책이 있다

2) 하나만 알고 둘은 몰라서 망친 제주살이의 꿈

 

4. 10억원 대신 손해만 안겨 준 황금알을 낳는 거위

1) 부동산 고수들 사이에서 통하는 주차장 용지 투자

2) 375만원에서 1,000만원이 돼 버린 대출 이자

 

5. 땅 주인이 땅값을 1억원이나 시원하게 깎아 준 이유

1) 낭만적일 줄 알았던 캠핑장, 악취 나고 멧돼지까지 나오다니

 - 평소엔 악취가 없더라도, 바람불면 나는 경우도 있음 (주변에 축사있는지)

 - 경사도가 높은 경우 눈이 쌓였을때 진입히 힘들다

2) 낮에는 좋은 땅 밤에는 나쁜 땅

 

6. 내 산에서 내 나무 베는데 무슨 문제가?

1) 울창한 나무와 경치에 반해 산 땅의 최후

2) 시세보다 싸게 나온 땅에는 그만한 이유가 있다

 - 국토 계획 및 이용에 관한 법률, 시행령 1) 산은 산지관리법을 검토해야- 보전산지(임업용산지, 공익용산지), 준보전 산지 중 준보전산지는 개발 가능. 그러나 보전산지는 개발 불가. , 2) 지자체 조례로 규제하고 있는 경사도와 임목 축적, 입목본수도를 기본적으로 검토해야, 3) 건축 행위 또한 건축법에서 정하고 있는 건축 기준인 도로와 배수로 등의 조건을 갖추어야

7. 모든게 완벽한 땅인데 대대손손 물려줘야 하다니

 - 서울 외곽의 수도권? 용인, 양평, 양주, 여주, 이천, 안성, 홍천 등..

1) 산을 반값에 낙찰받고 신난 예비 은퇴자의 독학 입찰기

2) 산을 개발할 때는 자격이 필요하다

 

8. 보지도 않고 샀다 묻지마 투자의 덫

1) 땅을 팔면 수당을 준다는 회사의 실체

2) 내 돈을 노리는 기획 부동산의 악질 사기

 

9. 피 같은 낙찰 보증금 2,300만원 날린 값비싼 실수

1) 연금은 계산했지만 농취증은 생각 못한 농지 경매

2) 농지를 경매로 살 때 알아야 할 노하우

 

10. 땅 같이 사실 분 구합니다

1) 흉하든 망하든 함께해야 하는 운명 공동체의 결말

 

제4장. 땅 부자들의 돈 버는 지혜 : 땅 부자 되는 노하우

1. 그 땅이 돈이 될지 안 될지 어떻게 판단하는가?

1) 땅의 신분 '용도 지역' : 가장 비싼땅-상업지역, 가장 싼땅-농림지역

  - 투자하기 좋은 땅 :도시지역에서는 자연녹지지역, 비도시지역에서는 계획관리지역

2) 필지에 붙는 고유한 이름 '지목' : 한 필지 단위로 지정됨

3) 무엇을 지을 수 있는지에 따라 그 땅의 가치가 달라진다

 

2. 어디 땅을 사야 돈을 버는가?

- 투자 지역을 정하는 데 중요한 속성

- 땅값이 오를 곳을 찾는 노하우

 

3. 어떤 땅을 사야 돈을 버는가?

1) 팔 때를 생각하고 사라

2) 원칙만 지켜도 낭패를 보지 않는다

 

4. 어떻게 땅을 사야 돈을 버는가?

1) 하늘 아래 같은 땅은 없다

 - 평균 경사도가 15도 아래여야 투자 가능. 구체적으로는 '자치법규정보시스템', '국토환경성평가지도'에서 확인

 - 도심 땅은 개별공시지가의 3배 이하, 비도심 땅은 개별공시지가의 2배 이하면 괜찮다고 본다. 

2) 팔릴 때까지 잘 쓰는 땅 투자법

 

5. 좋은 땅, 돈 되는 땅, 절대 사면 안되는 땅

1) 실수요자에게 좋은 땅, 돈 벌고 싶은 사람에게 좋은 땅

2) 돈 되는 땅의 네 가지 조건

<좋은 땅>

 ① 용도지역이 '계획 관리 지역'이고 지목이 '전', '답', '과수원'인 농지를 주목 (농림지역은 제외)

 ② 산지관리법상 준보전산지의 임야 중 경사도(법정 25도)가 지자체 조례 개발 행위 허가 경사도 미만(지자체별로 확인가능)의 임도가 아닌 일반 도로에 접한 토지. 나무가 너무 빽빽하게 자라있다면 '입목 축적'을 보고 개발이 가능한지 행정 관청에 확인하고,

성인이 된 나무가 많으면 '입목본수도'를 확인하여 개발이 가능한지 확인.

지목은 임야인데 지번 앞에 '산'이라는 단어가 붙지 않은 땅은 개발행위 허가를 받기 유리=토지임야=토임

=지목상으로는 임야지만 실제로는 평지이고 개발이 용이

 ③ 주거지와 준주거지의 가격이 비슷하다면 준주거지가 좋은 땅. 

 ④ 수도권 중 현재 고속도로 IC공사를 하고 있는 지역을 찾아 진출입로 주변의 땅

특히 주변 대규모 산업 단지가 있다면 IC주변계획관리지역에 공장을 징르 수 있는 땅을 주목

 <안좋은 땅>

① 도로와 땅 모양 관련: 길 없는 맹지, 도로보다 푹 꺼진 땅, 땅 모양이 기형인 땅, 실제 사용 면적이 적은 땅, 경사가 심한 땅

② 공법과 관련한 흠: 농업 진흥 지역 농지, 산지 관리법상 임업용 산지, 공익용 산지, 상수원 보호 구역과 문화재 보호구역 등 보호 구역으로 선정된 땅, 개발 제한 구역, 자연환경 보전 지역

③ 땅 주변 혐오 시설 관련: 주변에 축사, 송전탑 아래 땅, 군사시설 및 군부대, 쓰레기 처리 시설, 납골당, 공동묘지 

④ 권리상 하자: 등기부등본에 가등기가압류, 근저당,지상권 등  

 

6. 어떻게 1,000만원으로 땅을 살까?

1) 가장 빨리 현금화할 수 있는 소액 토지 투자

 - 지분 토지를 낙찰 받아, 잔금 전에 공유자들에게 비싼값에 되파는 방법이 있음 또는 공유물 분할 청구 소송 통해 현금으로 

2) 지분 경매로 분산 투자하고 장기 투자 바라보기

 - 일반 주거지 1종, 2종, 3종 중 2종 일반주거지가 투자로는 가장 좋음. 2종 주거지의 가격이 평당 500만원 미만의 택지를 사서 평당 1,000만원 정도에 파는것이 안정적임

 

7. 얼마나 믿고 기다려야 하는가?

1) 땅값 상승 5단계 사이클에 타이밍을 맞춰라

 ① 1단계: 개발 소문이 돌기 시작하고 개발 정보가 알려짐

 ② 2단계: 개발 정보 발표

 ③ 3단계: 고시 및 확정

 ④ 4단계: 착공

 ⑤ 5단계: 준공

 

8. 어째서 그 땅에 꼭 가 봐야 하는가?

1) 시골 따잉니까, 산이니까, 내 돈이니까

 

9. 어떻게 땅 보는 안목을 높이는가?

1) 숲과 나무를 보는 방법 : 국토종합계획 부터 찾아보자

 

10. 앞으로 10년, 한국 어디에 돈이 몰리는가?

1) 투자처를 찾는 가장 쉬운 계산

 - GTX 노선 호재 지역

 - 서울~세종 고속 도로 호재 지역

 - 세계 최대의 반도체 클러스터 호재 지역

 - 비수도권 국책 개발 사업 지구

 

 

토지를 볼 때 가장 중요한 알짜배기 내용을 잘 전달해준 책이다. 물론 더 디테일한 부분을 확인하기 위해서는 많은 공부가 필요할 것 같다. 

Q. 저자가 책에서 추천한 지역 중 알아본 곳이 있는지요? 왜 그 곳을 알아보았는지, 또 알아본 결과 어떤 이점이 있다고 판단하였는지요?